隨著居民投資渠道的增多，房產投資已成為百姓追逐的熱點。對普通百姓而言，房產投資是一種重大的投資行為，任何盲目和衝動的行為都是不可取的。在房產投資之前，必須進行仔細的成本測算，調查各項環境狀況，再來決定此項投資是否是自身所能負擔的。
投資分析
房產投資成本包括：首期付款、按揭還款、保險費、公證費、契稅、二手房交易費用，還包括首付款和按揭還款的利息損失。首付款目前最低為三成，一般要求在簽訂購房合同時付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限最長為30年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險費根據按揭年限計算，提前還清貸款可以按年限退還。房產每交易一次要繳納一次契稅。
弄清了房產投資的成本構成，再對房產投資進行成本測算。由於按揭還款本金部分已經包含在房屋總價之內，在計算按揭貸款成本時只要計算按揭還款利息即可。具體計算公式是：利潤＝賣出價－買入合同總價－交易費用－按揭利息支出－利息損失。
首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。重要的是，要正確選擇還款方式，從上面計算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。由於等額還款法是採取遞增還本金、遞減還利息的方法，即存在「前還後息」的現象。而等本金還款法每期償還的本金固定，按實際貸款餘額計息，不存在「前還後息」的情況。同樣一筆銀行按揭貸款，採用等額還款法的利息支出要大於採用等本金還款法，但等額還款法前期償還的本金要少於等本金還款法。
每個投資者都可根據自身的資金能力選擇不同的銀行貸款方式，保障房產的長期投資與收益回報。若準備提前還貸，應採用「等本金還款法」，以減少利息支出。
投資一套50萬元的商品房，若通過申請貸款銀行的審核後可支付首付20萬元，申請30萬元按揭20年的情況為例，等額還款法的第一年利息支出約為14916元，等本金還款法的第一年利息支出約為14774元，相差142.5元，以後年份相差更大。
其次，要計算投入資金的利息損失。投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計算，如果按照一年期定期利率1.98％計算，20萬元首付款的年利息損失近4000元。
最後，還要估算一次性的交易費用，包括兩次契稅、保險費、公證費等。一般來說，一套50萬元的商品房的交易費用約在1.7萬元左右。
投資提醒
在以上按揭貸款條件下，投資人第一年房價漲幅的保本點為7.16％，第二年房價年漲幅的保本點為5.46％，第三年房價年漲幅的保本點為4.89％。在一次性付款的情況下，投資人第一年房價漲幅的保本點為5.4％，第二年房價年漲幅的保本點為3.7％，第三年房價年漲幅的保本點為3.1％。也就是說，如果房價上漲低於上述幅度或出現下跌，房產投資人將出現虧損。因此，要選擇何種貸款方式，對於房產投資者們來說起到最關鍵的作用。 |
